八街市山田台のオーナーチェンジ売却｜ネット非公開で投資家へ繋いだ1ヶ月の軌跡
1. ご相談の背景：プロの不動産会社様が抱えていた「ジレンマ」
今回のご相談は、千葉県八街市山田台。意外に思われるかもしれませんが、ご依頼主は同業の「不動産会社」様でした。
プロであるはずの会社様が、なぜわざわざ仲介を依頼されたのか。そこには深い事情がありました。
「自社所有の物件だが、ネット掲載は一切せず、水面下で進めたい」
「賃料を徐々に上げながら、最終的な出口（売却価格）を最大化させたい」
プロだからこそ、出口戦略の難しさを熟知されており、「自社の手ではなく、地域に根を張る客付けのプロにすべてを任せたい」という、切実なご要望からプロジェクトはスタートしました。
2. 物件の状況：昭和46年築、倉庫付き。「一筋縄ではいかない」現場
現地を訪れると、そこには昭和46年築の年季の入った木造2階建てが佇んでいました。
特筆すべきは、敷地内の倉庫です。一見すると「使い勝手が良さそう」ですが、築年数相応の傷みがあり、一般の方が見れば「解体費用がいくらかかるのか……」と足踏みしてしまうような状態。
さらに、オーナーチェンジ（入居者がいる状態での売却）という点もハードルを上げます。利回りを追求すれば入居者様への配慮が欠け、入居者様を優先すれば売却価格が伸び悩む。この**「利回りと売却価格のシーソー」**をどう調整するかが、今回の最も泥臭く、かつ重要なポイントでした。
3. 当社の提案：ネットには載せない。「投資家の胃袋」に直接届ける
通常、売却を急ぐならポータルサイトへ掲載し、広く浅く集客するのが定石です。しかし、今回は「非公開」が絶対条件。
そこで私は、以下の戦略を提案しました。
• 「育てる」売却戦略：
すぐに売り出すのではなく、まずは賃料設定を見直し、投資物件としての「収益の顔」を整えることから始めました。
• クローズド・マーケットでのマッチング：
八街・山田台エリアの特性（倉庫需要や車社会の利便性）を熟知している、当社の抱える「指名買い投資家」数名にのみピンポイントで打診。
「ネットに載せない」ことは、一見不利に思えます。しかし、投資家にとっては「自分だけに届いた優良な情報」という特別な価値に変わります。スタッフが泥臭く足で稼いだ投資家ネットワークが、ここで生きました。
4. 解決とその後：わずか1ヶ月での決済完了
結果として、ご相談からわずか1ヶ月で投資家様との売却決済が完了しました。
売主である不動産会社様からは、
「自社で動くよりも、客観的な視点で投資家と交渉してもらえたおかげで、納得のいく出口を迎えられた。肩の荷が下りたよ」
と、プロ同士としての信頼を込めた言葉をいただきました。
オーナーチェンジ物件は、単に建物を売るだけではありません。「入居者様との関係」と「将来の収益性」という、目に見えない資産を丁寧に繋ぐ作業です。その重圧から解放された売主様の安堵した表情が、非常に印象的でした。
5. 八街市・東金市で同じお悩みをお持ちの方へ
「古いから売れない」「入居者がいるからややこしい」「近所に知られずに売りたい」
そんな悩みで、不動産が「負債」になっていませんか？
解決の糸口は、意外なところに落ちているものです。私たちは、綺麗なパンフレットを作るよりも、現場を歩き、最適な買い手を探し出す「泥臭い営業」を得意としています。
まずは、あなたの抱えている「本音」を教えてください。電話一本、またはLINEで物件の写真を送っていただくだけで、解決へのシミュレーションを始めさせていただきます。
「どうすればいいか分からない」その状態のまま、お気軽にご連絡ください。
この物件のような「投資用・特殊案件」の査定シミュレーションを、あなたのために作成してみましょうか？
